Während der Dauer des Mietvertrags steht dem Mieter das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zu. Die Mietwohnung steht unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen sein Privatleben zu entfalten und "in Ruhe gelassen zu werden".
Aus diesem Schutz der Privatsphäre ergibt sich auch, dass dem Vermieter kein anlassloses Betretungsrecht zur Wohnung zusteht. Daher ist eine Klausel in einem Formularmietvertrag unwirksam, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietwohnung ganz allgemein zur Überprüfung des Wohnzustands einräumt. Der Vermieter ist damit nicht berechtigt, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von 1-2 Jahren zu besichtigen.
Den Mieter trifft jedoch die Verpflichtung, dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Solche Gründe liegen insbesondere vor:
- Bei angezeigten Mietmängeln
- zur Durchführung von Reparaturen und Kontrolle der Handwerkerleistungen,
- zur Vorbereitung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
- zur Erforschung einer Schadensursache,
- zum Ablesen von Messvorrichtungen,
- um die Wohnung potenziellen Kaufinteressenten oder Nachmietern zu zeigen,
- bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung (z.B. Untervermietung, gewerbliche Nutzung bei Wohnraummiete, unerlaubte Tierhaltung).
Seinen Besuch hat der Vermieter vorher anzukündigen; in der Regel sollte zwischen dem Zugang der Ankündigung und der Besichtigung 5 bis 7 Werktage liegen. Dabei sind die Gründe für die Besichtigung zu nennen. Möchte er weitere Personen mitbringen z.B. Handwerker oder Sachverständige, hat der Vermieter diese Personen bereits in der Anmeldung zu nennen.
Grundsätzlich muss der Vermieter die Belange des Mieters beachten und hat beispielsweise auf dessen Arbeitszeiten oder seinen Urlaub angemessen Rücksicht zu nehmen.
Eine Besichtigung darf auch nicht zur Unzeit erfolgen. Der Termin ist deshalb auf einen Werktag zu legen. Die genaue Tageszeit wird von den Gerichten unterschiedlich gehandhabt. Während einige Richter einen Zeitraum von 10 bis 18 Uhr für zulässig erachten, sparen andere die Mittagszeit aus. Termine an Sonn- und Feiertagen muss der Mieter nicht dulden. Ist der Mieter zum angekündigten Termin verhindert, kann der diesen ablehnen, muss hierbei jedoch einen Ersatztermin anbieten.
Verweigert der Mieter ohne ersichtlichen Grund dem Vermieter das Betreten der Wohnung, besteht die Möglichkeit einer Duldungsklage. Diese ist aber nicht als vorrangige oder ausschließliche Maßnahme zu nennen. Der Vermieter kann dem Mieter auch nach vorheriger Abmahnung kündigen. Ob eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, hängt dabei von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
Ausnahmsweise ist der Vermieter auch ohne Voranmeldung berechtigt die Wohnung zu betreten, wenn ein dringender und unaufschiebbarer Notfall vorliegt, also z.B. bei einem Wasserrohrbruch.
Ist der Mieter nicht erreichbar, darf der Vermieter hierbei sogar eine Notöffnung der Wohnung vornehmen lassen. Ansonsten darf sich der Vermieter jedoch nicht eigenständig Zutritt zur Mietwohnung verschaffen.
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