Vermieter können Mietverträge nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse (sog. Kündigungsgrund) vorliegt, d.h. wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für nahe Familienangehörige oder auch für Angehörige seines Haushalts benötigt. Bei entfernteren Angehörigen ist eine Eigenbedarfskündigung regelmäßig nicht möglich, es sei denn, es besteht nachweisbar eine besonders enge Bindung.
Nahe Familienangehörige sind Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel, Ehe- bzw. eingetragene Lebenspartner, Geschwister, Nichten und Neffen. Zu den Haushaltsangehörigen können u.a. unverheiratete Lebensgefährten und deren Kinder, Haushalts- und Pflegepersonal zählen. Entferntere Angehörige, bei den für die begründete Eigenbedarfskündigung ein besonderes Näheverhältnis nachzuweisen ist, sind z.B. Tante und Onkel, Cousinen und Cousins, Stiefkinder und Stiefenkel, Schwiegereltern, Schwägerin und Schwager.
Hat der Vermieter mehrere Mietparteien, ist er frei in seiner Entscheidung, welchem Mieter er kündigt. Es empfiehlt sich jedoch abzuwägen, bei welchem Mieter die Kündigung die geringsten Auswirkungen hat.
Der Vermieter muss seinen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben genau beschreiben. Er muss mitteilen, warum, wann und für wen er die Wohnung benötigt.
Lediglich der Hinweis, dass Eigenbedarf vorliege, ist nicht ausreichend.
Gründe für einen begründeten Eigenbedarf können beispielsweise sein:
- Der Wunsch im eigenen Eigentum zu wohnen, was kürzlich käuflich erworben wurde, um nicht mehr zur Miete zu wohnen;
- die Familie soll Zuwachs erhalten;
- der Wunsch, sich im Alter räumlich zu verkleinern;
- nach einer Trennung wird die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken benötigt;
- ein naher Angehöriger möchte einen eigenen Hausstand gründen;
- beruflich wird ein Zweitwohnsitz benötigt;
- der Arbeitsweg wird durch den Umzug deutlich verkürzt;
- ein Familienmitglied bedarf mehr Pflege und soll näher beim Pflegenden wohnen.
Kein Kündigungsgrund liegt dagegen vor, wenn die Wohnung verkauft werden soll und sie unvermietet mehr einbringen würde. Auch eine Kündigung, weil der Vermieter den Wohnraum gewerblich nutzen möchte, ist regelmäßig nicht möglich.
Entfällt der Grund für die Eigenbedarfskündigung, so ist auch die Kündigung hinfällig. Der Vermieter hat dem Mieter dann mitzuteilen, dass dieser in der Wohnung verbleiben kann. Andernfalls handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich.
Es gibt zwar keine gesetzlichen Fristen dafür, wie lange die Bedarfsperson in der Wohnung verbleiben muss. War jedoch zum Zeitpunkt der Kündigung absehbar, dass die Bedarfsperson gleich wieder auszieht, ist die Kündigung unzulässig.
War die Kündigung rechtsmissbräuchlich oder täuscht der Vermieter den Grund des Eigenbedarfs nur vor, steht dem Mieter unter Umständen ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Als Schaden kommt hierbei neben den Umzugskosten des Mieters auch dessen etwaige höheren Mietkosten in Betracht.
Haben Sie Fragen zur Kündigung von Mietverhältnissen oder benötigen Sie in diesem Zusammenhang unsere Unterstützung, so stehen wir Ihnen gerne zu Seite.