Mieterhöhung

Sebastian Hermesdorf
20.05.2021

Was es grundsätzlich zu beachten gilt

Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, sind einige Aspekte zu berücksichtigen, über die dieser Blogbeitrag informiert.

Grundsätzlich kann ein Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. In § 558 Abs. 2 BGB wird erläutert, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart sind, gebildet wird.

Falls also in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen ein Quadratmeterpreis von 10,00 € ortsüblich sein sollte, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete nicht einfach auf 11,00 € pro Quadratmeter erhöhen. Es sei denn, er macht etwa eine Mieterhöhung geltend, nachdem er entsprechende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat.

Es ist also zunächst die Aufgabe des Vermieters, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Laut § 558a Abs. 2 BGB ist dies insbesondere möglich durch einen Mietspiegel, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank, die Einholung eines Gutachtens durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch einen Vergleich der Mieten von vergleichbaren Wohnungen.

Hierfür muss der Vermieter zumindest drei Wohnungen benennen, die vergleichbar zur Wohnung des Vermieters sind. Die Wohnungen müssen etwa eine ähnliche Größe, Wohnlage und energetische Ausstattung besitzen. Der Vermieter muss die relevanten Daten der Vergleichswohnungen angeben, wie etwa  Rahmendaten (Größe, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung, Baujahr), Preis pro Quadratmeter sowie – falls dies für die Identifizierung der Wohnung erforderlich ist – Anschrift und Name von Mieter und Vermieter.


Außerdem ist bei der Mieterhöhung die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % angehoben werden (§ 558 Abs. 3 BGB).

Selbst wenn also die ortsübliche Vergleichsmiete 10,00 € pro Quadratmeter und die vereinbarte Miete nur 5,00 € pro Quadratmeter betragen sollte, dürfte die Miete nur alle 3 Jahre um maximal 20 % erhöht werden, bis dann nach ggf. vielen, vielen Jahren irgendwann mal die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht wäre.

Hierzu ein kleines Beispiel: Die Nettomiete oder auch Kaltmiete, also die Miete ohne die Nebenkosten, beträgt 500 €. Im ersten Jahr darf diese nicht erhöht werden. Im zweiten Jahr erhöht der Vermieter die Miete auf 580 €, dieses entspricht einer Erhöhung von 16 %. Im dritten Jahr verlangt er eine Erhöhung auf 620 €. Dieses entspräche einer Erhöhung von 24 % auf die ursprüngliche Nettomiete innerhalb von drei Jahren und ist damit nicht rechtens.

Wenn der Vermieter den Mieter unter Beachtung aller aufgeführten Aspekte anschreibt und zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordert, hat der Mieter folgende Möglichkeiten:

Er kann der Mieterhöhung zustimmen. Dann wird die Miete entsprechend erhöht. Die Zustimmung kann hierbei ausdrücklich erfolgen oder auch einfach nur dadurch, dass der Mieter die erhöhte Miete an den Vermieter überweist.

Der Mieter kann auch nur einem Teil der Mieterhöhung zustimmen und zahlt nur einen von ihm akzeptierten Aufschlag des Vermieters auf die Miete. Der Vermieter hat dann jedoch die Möglichkeit den Rest der Mieterhöhung vor Gericht einzuklagen.

Der Mieter kann auch die Mieterhöhung ablehnen, dann hätte der Vermieter die Möglichkeit die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen für die Mieterhöhung gegeben sind.

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht, bietet sich für den Mieter gemäß § 561 Abs. 1 BGB die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Sollten Sie Fragen zu einer konkreten Miterhöhung haben – sei es als Mieter, sei es als Vermieter – zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

 

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