In fast jedem Mietvertrag sind Klauseln enthalten, wonach Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Viele dieser Klauseln sind unwirksam. Vermieter dürfen, sofern die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, keine Renovierung von dem Mieter verlangen. Dieser Blogbeitrag soll einen Überblick über häufig anzutreffende und unwirksame Klauseln in einem Mietvertrag geben.
I. Ausgangslage
Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter nach §535 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Im Mietvertrag finden sich indes häufig Klauseln wieder, durch die der Mieter verpflichtet werden soll, bestimmte Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies grundsätzlich zulässig (vgl. BGH Urt. v. 14.07.2014, Az. VIII ZR 339/03). Was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ist im BGB nicht definiert. Die Rechtsprechung orientiert sich an § 28 Abs. 4 Satz 3, Abs. 2 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) (BGH Urt. v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08). Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
II. Unrenovierte Wohnung
Mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VII ZR 185/14) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter, der in eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung zieht, diese nicht renovieren muss, weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Bei der Beurteilung, ob eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert anzusehen ist, ist auf einen Gesamteindruck der Mieträume abzustellen, mithin, ob die Wohnung einen renovierten Eindruck vermittelt. Begründet hat der BGH dies damit, dass eine solche Klausel, den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten würde, was zur Folge hätte, dass der Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet werden würde. Müssten Mieter in diesen Fällen die Wohnung renovieren, so müssten sie die Wohnung unter Umständen in einem besseren Zustand zurückgeben, als der Vermieter sie dem Mieter übergeben hat. Abweichendes kann nur dann angenommen werden, wenn der Vermieter, der die Wohnung unrenoviert vermietet, seinem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. Wann ein angemessener Ausgleich vorliegt, ist stets eine Frage des Einzelfalles.
III. Quotenabgeltungsklausel
Häufig werden im Mietvertrag auch sog. Quotenabgeltungsklauseln vereinbart. Hierunter versteht man Klauseln, wonach Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle ausziehen, anteilige Renovierungskosten übernehmen müssen. Mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/12) hat der BGH diesen Klauseln ebenfalls einen Riegel vorgeschoben. Nach Ansicht des BGH benachteiligen Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen, da der zu zahlende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages nicht hinreichend klar ist, welche Belastung auf den Mieter noch zukommt. Hierbei spielt es auch keine Rolle, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde.
IV. Starre Fristenpläne
Werden im Mietvertrag verbindliche und feste Renovierungsfristen vereinbart (sog. starre Renovierungsfristen) so sind solche Klausel unwirksam (Vgl. BGH Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05). Starre Fristen liegen vor, wenn die Fristenregelung nach ihrem Wortlaut keine Alternative zulässt, als nach Ablauf der im Vertrag genannten Zeitabläufe zu renovieren. Enthält der Mietvertrag hingegen Abschwächungen, wie z.B. dass der Mieter die Schönheitsreparaturen “in der Regel” oder “im Allgemeinen” nach bestimmten Zeiträumen durchzuführen hat, so ist die Klausel grundsätzlich wirksam.
V. Endrenovierungsklausel
Mit Urteil vom 14.05.2003 (Az. VIII ZR 308/02) entschied der BGH, dass auch sog. Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren muss, unwirksam sind. Auch hierin erblickt der BGH eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, weil sie nach dem Wortlaut der Klausel unabhängig von ihrer Wohndauer immer am Ende der Mietzeit renovieren müssten, selbst wenn der Mieter z.B. lediglich sechs Monate in der Wohnung gewohnt hat.
VI. Renovierung durch Fachbetrieb
Eine Klausel, durch die der Mieter verpflichtet wird, die Renovierungsarbeiten durch einen Fachbetrieb auszuführen, ist ebenfalls unwirksam (BGH Urteil vom 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09). Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen zwar “fachgerecht” durchführen, dies bedeutet indes nicht, dass er hierfür einen Fachmann bezahlen muss. Vermieter müssen ihren Mietern das Recht einräumen, sich selbst um die Renovierungsarbeiten zu kümmern. Sofern die Schönheitsreparaturen jedoch nicht fachgerecht durchgeführt wurden, kann der Vermieter unter Umständen jedoch Schadensersatz, Nachbesserung oder Neuverrichtung verlangen.
VII. Farbwahlklausel
Ebenfalls unzulässig sind sog. Farbwahlklauseln (BGH Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07). Unter Farbwahlklauseln versteht man Regelungen, die festlegen, dass alle Schönheitsreparaturen in bestimmten Farben auszuführen sind. Die Klausel ist deshalb als unwirksam anzusehen, weil sich Mieter während der Mietzeit nach seinem eigenen Geschmack einrichten können sollen. Klauseln, die somit den Farbton während der Mietzeit vorschreiben sind unwirksam. Hingegen kann eine Farbwahlklausel wirksam sein, wenn sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt. Bei Rückgabe der Mietsache muss sich diese in einem wiedervermietbaren Zustand befinden. Der Vermieter kann also von dem Mieter verlangen, dass dieser farblich neutrale, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechende Farbtöne verwendet. Sind Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben, sollten sich die Mieter also nicht allzu kreativ austoben.
VIII. Folgen der Unwirksamkeit einer Klausel
Ist die im Mietvertrag verwendete Klausel unwirksam, so muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Es bleibt bei der gesetzlichen Ausgangslage, dass der Vermieter die Arbeiten vorzunehmen hat. Das Risiko der Verwendung einer unwirksamen Klausel trägt der Vermieter. Für den Fall, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl er infolge der Unwirksamkeit der Klausel nicht verpflichtet gewesen wäre, so kann er unter Umständen einen Anspruch auf Kostenerstattung haben. Zu beachten ist in jedem Fall, dass Ansprüche innerhalb einer verkürzten Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags verjähren.
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