Dieser Blogbeitrag soll einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen, die Rechte und Pflichten des Mieters, die Gründe für die Zustimmung oder Ablehnung der Untervermietung des Vermieters, sowie über häufig Fragestellungen rund um die Untervermietung geben.
I. Einleitung
Die maßgeblichen Vorschriften, die das Recht der Untervermietung regelnd finden sich in §§ 540, 553 BGB. Nach dem Wortlaut des §553 Abs. 1 BGB darf der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Ausreichend ist, wenn der Mieter in einem Zimmer indes noch Möbel untergestellt hat oder ein Zimmer gelegentlich nutzt. Die Wohnung muss für den Mieter nicht zwangsläufig den Lebensmittelpunkt darstellen. Mit Urteil vom 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22 hat der BGH zudem entschieden, dass selbst wenn eine Wohnung aus nur einem Raum besteht, ein Teil davon an Dritte untervermietet werden kann. Relevant ist lediglich, dass der Mieter den Gewahrsam an den Räumlichkeiten nicht vollständig aufgibt.
Bei einer Untervermietung schließen Mieter und Untermieter einen eigenen Vertrag. Der eigentliche Mietvertrag des Mieters mit dem Vermieter bleibt hiervon unberührt. Das hat zur Folge, dass der Mieter weiterhin gegenüber dem Vermieter verpflichtet ist, den Mietzins zu entrichten. Darüber hinaus trägt der Mieter gem. §540 Abs. 2 BGB auch die Verantwortung für die Handlungen und Pflichtverletzungen des Untermieters.
Die Gründe, die einen Mieter zur Untervermietung bewegen sind vielseitig. Häufig wird ein Untermietvertrag geschlossen, wenn der Mieter sich für einen begrenzten Zeitraum berufsbedingt oder urlaubsbedingt an einem anderen Ort aufhält. Die Untervermietung erfreut sich auch immer häufigerer Beliebtheit bei Mietern, bei denen z.B. die eigenen Kinder ausgezogen sind und die Wohnung nunmehr zu groß erscheint. Ebenso praktisch ist die Möglichkeit der Untervermietung für Studenten, die sich beispielsweise studienbedingt für ein Semester im Ausland befinden.
II. Zustimmung und Ablehnung des Vermieters
Gem. § 540 BGB muss für die Untervermietung die Erlaubnis des Mieters vorliegen. §553 Abs. 1 BGB regelt das Recht des Mieters die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter zu verlangen. Danach kann der Mieter, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Sofern dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt, § 553 Abs. 2 BGB.
III. Das berechtigte Interesse
Da der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben muss, stellt sich die Frage, wann ein solches anzunehmen ist. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Mieter vernünftige Gründe hat, die seinen Wunsch nach Überlassung nachvollziehbar erscheinen lassen. Hierzu gehören auch höchstpersönliche Interessen von nicht ganz unerheblichem Gewicht, soweit sie mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen.
IV. Unberechtigte Verweigerung
Sollte der Vermieter die Untervermietung verweigert haben, obwohl ein berechtigtes Interesse des Mieters anzunehmen ist, so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (vgl. § 540 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz für entgangene Einnahmen aus der Untervermietung verlangen.
V. Untervermietung ohne Einverständnis des Vermieters
Hat der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, so kann der Vermieter dem Mieter, nachdem er den Mieter schriftlich dazu aufgefordert hat, die Untervermietung sofort zu beenden, fristlos kündigen (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Gleiches gilt, wenn der Mieter den Vermieter über den Umfang oder die Art der Untervermietung getäuscht hat.
Sofern Sie Fragen rund um das Mietrecht haben, wenden Sie sich gerne an uns.