Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, dass im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Mietkaution bezahlt werden muss. Im Regelfall vereinbaren Vermieter und Mieter eine Kaution. Gesetzlich geregelt ist aber die Höhe der Mietkaution – diese darf nach § 551 Abs. 1 BGB drei Nettomieten nicht übersteigen. Der Mieter ist dabei berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Vereinbaren Mieter und Vermieter die Zahlung einer Kaution, so ist der Vermieter verpflichtet, den gezahlten Betrag verzinslich anzulegen, vgl. § 551 Abs. 3 BGB.
Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherheit; er soll gegen finanzielle Schäden geschützt werden, die ihm durch die Vermietung entstehen können.
Der Vermieter darf nach Beendigung des Mietverhältnisses in folgenden Fällen auf die Kaution zurückgreifen:
• Für einen vom Mieter verursachten Schaden an der Wohnung
• Für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
• Für nicht bezahlte Betriebskosten
• Für nicht gezahlte Miete
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Frist zu, in der er überprüfen kann, ob irgendwelche Forderungen gegen den Mieter aus der Kaution bezahlt werden müssen. Es gibt keine gesetzliche Regelung, innerhalb welcher Frist der Vermieter die Kaution zurückbezahlen muss. Der Vermieter darf die Kaution nicht über einen unverhältnismäßig langen Zeitraum hinweg einbehalten; Gerichte erachten meist eine Dauer von bis zu sechs Monaten für verhältnismäßig. Kommt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zu dem Ergebnis, dass keine Ansprüche gegen den Mieter gegeben sind, muss er den vollen Kautionsbetrag und die hierauf angefallenen Zinsen unverzüglich an den Mieter ausbezahlen.
Für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter nur einen Teilbetrag einbehalten.
Den Einbehalt der gesamten Mietkaution für diesen Zweck ist allerdings nicht zulässig. Der Vermieter muss nach Abrechnung der Betriebskosten dann auch den Restbetrag samt der während der Mietzeit angefallenen Zinsen an den Mieter auszahlen.
Bitte beachten Sie, dass der Anspruch auf Rückerstattung der Verjährung unterliegt. Der Mieter muss bis spätestens drei Jahre nach Abschluss des Mietverhältnisses den Kautionsbetrag zurückfordern. Der Mieter trägt die Beweislast dafür, dass er die Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses in voller Höhe an den Vermieter gezahlt hat. Es ist daher ratsam, den Nachweis (z.B. den Überweisungsbeleg oder die Quittung) sorgfältig aufzubewahren.
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